Qual'è la differenza tra le manutenzioni ordinarie e straordinarie?

 

Quello delle manutenzioni ordinarie e straordinarie è un argomento poco chiaro e molto importante per poter stabilire la ripartizione delle spese.
La legge non definisce con chiarezza la differenza tra le manutenzioni ordinarie e quelle straordinarie. Ci si deve rifare alle interpretazioni che ha dato la giurisprudenza negli anni.
Il requisito che contraddistingue le manutenzioni ordinarie è quello della "normalità". Quindi devono considerarsi manutenzioni ordinarie tutte quelle che sono ripetute nel tempo, costantemente, nello stesso modo.
Sono manutenzioni straordinarie quelle infrequenti, che non si ripetono costantementeo che per l'ammontare della spesa sono notevolmente superiori a quelle effettuate costantemente.
Quindi è importante analizzare la frequenza con cui viene eseguita una manutenzione indipendentemente dall'importo. Per esempio se per fare manutenzione ad un impianto avviene che la spesa è notevolmente superiore alle altre volte allora la manutenzione è sicuramente in quel caso diventata straordinaria.
Se in un condominio si effettua la potatura delle siepi costantemente e ogni 3/4 anni si potano anche gli alberi ad alto fusto possiamo dire che la potatura degli alberi è straordinaria. Ma se il condominio è un residence con parco e tutti gli anni o più volte l'anno si potano alberi allora è ordinaria.

Esempi.
Ordinarie: Pulizia, sostituzione lampade, pulizia di tubazioni con autospurgo, svuoto pozzi neri, taglio del prato e siepi, contratti di manutenzione ascensori, manutenzione piscine, ecc.
Straordinarie: Rifacimento facciata, restauro scale, cambio di motore ascensore, sostituzione pompe di sollevamento, di caldaia, impermeabilizzazione dei solai ecc.


Un aiuto ci viene dato dall'art. 1005 del cod. civile, forse l'unico dove vengono elencate alcune manutenzioni straordinarie :
"le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".
La corte di cassazione civile però ha più volte ribadito in varie sentenze che questo elenco non è esaustivo

 

Riparazione di strade condominiali in asfalto

Interventi di impermeabilizzazioni

Interventi di messa in sicurezza e/o di ripristino di frontalini e facciate